Rechtsprechung Luzern

In einer Mietsache unterzeichneten die A & B GmbH (in Gründung; Mieterin), handelnd durch den Privatkläger, und die C AG (Vermieterin), vertreten durch den Beschuldigten, am 21. Dezember 2013 betreffend Bar- und Clublokalitäten in den Räumlichkeiten der Liegenschaft Z. in Luzern einen Untermietvertrag. Mietbeginn war der 22. Dezember 2013, 11.00 Uhr, Mietende der 30. Juni 2014. Die Parteien vereinbarten in Ziff. 3.2 unter dem Titel "Mietzinssicherung" was folgt:

"Bei Unterzeichnung dieses Vertrages leistet die Mieterin die Mietzinssicherheit in Höhe von 40'000.00 CHF (Schweizerfranken) wobei bei Vertragsabschluss CHF 24'000,00 in bar inkl. Teilmiete für den Dezember 2013 von Fr. 4'000,00 zu entrichten sind. Der Vertrag hat seine Gültigkeit nach Zahlungseingang der gesamten Zahlung der Kaution von Fr. 40'000.00 bei der X Bank AG, 6014 Luzern (C) Konto Nr. …/ IBAN …). Abzüglich der Summe von Fr. 20'000,00 welche bei der Vertragsunterzeichnung in BAR geleistet wird."

In Ziff. 2.1 wurde festgehalten, dass der Betrag der Kaution von Fr. 40'000.00 wie folgt beglichen werde: Fr. 20'000.-- beim Vertragsabschluss. Die restlichen Fr. 20'000.-- werden per Fr. 3'333.30 in sechs Monatsraten jeweils mit der fälligen Miete beglichen. Gemäss Ziff. 3.1.1 war als Mietzins für die ersten sechs Monate zu zahlen: Fr. 18'000.00 für Club und Bar und Fr. 3'333.30 Teilzahlung Mietzinssicherheit (6 x Fr. 3'333.30), total Miete inkl. Nebenkosten pauschal inkl. Strom plus Teilzahlung Mietzinssicherheit Fr. 21'333.30. Im Untermietvertrag quittierte die Vermieterin mit ihrer Unterschrift den Erhalt von Fr. 24'000.00. Es ist unbestritten, dass die Mieterin der Vermieterin diesen Betrag am 21. Dezember 2013 in bar bezahlt hat. Am 22. Januar 2014 haben die Parteien den am 21. Dezember 2013 geschlossenen Vertrag mit sofortiger Wirkung aufgehoben. Gemäss diesem Vertrag wurde das mit der Mieterin bestehende Untermietverhältnis neu von der D GmbH übernommen. Diese schloss ihrerseits wiederum mit A & B GmbH (der vormaligen Mieterin) einen Untermietvertrag über dieselben Räumlichkeiten ab. Zur Gründung der A & B GmbH kam es nicht. Die C AG (Vermieterin) ging am 6. März 2017 in Konkurs und lautet seither C AG in Liquidation.

Nach der Auflösung des Mietvertrags kam es zwischen der Vermieterin und der Mieterin zum Streit über offene Forderungen. Die Vermieterin machte vor allem offenen Mietzins und Schadenersatzforderungen aus dem Rückbau von Einrichtungen des Mietobjektes geltend. Sie verrechnete die von ihr geltend gemachten Forderungen mit der bezahlten Mietkaution von Fr. 20'000.-- und weigerte sich, den entsprechenden Betrag der Mieterin zurückzuerstatten. Kernfrage ist im vorliegenden Verfahren, ob die durch die Mieterin geleistete Mietkaution von Fr. 20'000.-- zwingend hätte auf ein Sperrkonto einbezahlt werden müssen und ob dieser Betrag mit offenen Forderungen der Vermieterin hat verrechnet werden dürfen. Während die Mieterin ein Verrechnungsverbot behauptet, machte die Vermieterin im Strafverfahren geltend, solange nicht der gesamte Betrag von Fr. 40'000.-- bezahlt gewesen sei, habe sie keine Pflicht gehabt, den Betrag auf ein Sperrkonto einzuzahlen; auch habe sie die angezahlten Fr. 20'000.-- mit eigenen Forderungen verrechnen dürfen.

Aus den Erwägungen:

6.4. Gemäss Art. 138 Ziff. 1 des Schweizerischen Strafgesetzbuchs (StGB; SR 311.0) wird mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren oder Geldstrafe bestraft, wer sich eine ihm anvertraute fremde bewegliche Sache aneignet, um sich oder einen anderen damit unrechtmässig zu bereichern oder wer sich ihm anvertraute Vermögenswerte unrechtmässig in seinem oder eines anderen Nutzen verwendet.

6.5.
6.5.1. Zu prüfen ist vorab der objektive Tatbestand von Art. 138 Ziff. 1 StGB.

6.5.2. Die Strafverfolgungsbehörden sind grundsätzlich verpflichtet, vorfrageweise Rechtsfragen aus anderen Rechtsgebieten abzuklären. Eine Sistierung des Strafverfahrens bis zum Entscheid eines Zivilgerichts ist zurückhaltend zu verfügen (BGer-Urteil 1B_163/2014 vom 18.7.2014 E. 2.2 mit Hinweisen). Nachdem nicht geltend gemacht wird, dass bereits ein Zivilprozess über die vorliegend strittige Frage hängig ist, kommt eine Sistierung des Strafverfahrens nicht in Betracht. Vielmehr ist die erwähnte zivilrechtliche Frage vorfrageweise zu beantworten. Dazu werden keine zusätzlichen Beweismittel beantragt.

6.5.3. Leistet der Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen eine Sicherheit in Geld oder in Wertpapieren, so muss der Vermieter sie bei einer Bank auf einem Sparkonto oder einem Depot, das auf den Namen des Mieters lautet, hinterlegen (Art. 257e Abs. 1 des Obligationenrechts [OR; SR 220]). Der Vermieter darf die geleistete Sicherheit nicht mit Forderungen gegenüber dem Mieter verrechnen, auch dann nicht, wenn die Sicherheit nicht ordnungsgemäss hinterlegt ist (Lachat/Wyttenbach, Das Mietrecht für die Praxis, 9. Aufl. 2016, S. 376). Die Pflicht des Vermieters zur Hinterlegung der Mietersicherheit auf einem Bankkonto lautend auf den Mieter ist zwingendes Recht. Abweichende Parteivereinbarungen zu Ungunsten des Mieters sind unzulässig (Giger, Berner Kommentar, Art. 257e OR N 10; SVIT-Kommentar, Das Schweizerische Mietrecht, 3. Aufl. 2008, Art. 257e OR N 6). Dies gilt auch für die Leistung einer Teilsicherheit.

Kommt der Vermieter seiner bankmässigen Hinterlegungspflicht nicht nach, setzt er sich der Gefahr strafrechtlicher Verfolgung aus, da es sich bei dem als Sicherheitsleistung übergebenen Barbetrag um eine dem Vermieter anvertraute fremde Sache handelt (Art. 138 StGB; SVIT-Kommentar, a.a.O., Art. 257e OR N 16; Higi, Zürcher Kommentar, Art. 257e OR N 30 in fine).

6.5.4. Vorliegend haben sich die Parteien auf ein Depot bzw. eine Sicherheitsleistung von Fr. 40'000.-- geeinigt. Zwar haben sie in Ziff. 3.2 des Mietvertrags festgehalten, dass der Mietvertrag erst nach Zahlungseingang der gesamten Zahlung der Kaution von Fr. 40'000.-- bei der X Bank AG Gültigkeit haben soll. Doch wurde der Mietvertrag am 22. Januar 2014 nicht etwa rückwirkend auf Mietbeginn, sondern vielmehr "mit sofortiger Wirkung" aufgehoben. Damit ist erstellt, dass das Mietverhältnis (mit Beginn am 22.12.2013, 11.00 Uhr) effektiv vom 22. Dezember 2013 bis 22. Januar 2014 dauerte. Damit traf die Vermieterin die Pflicht, den am 21. Dezember 2013 übergebenen Barbetrag von Fr. 20'000.-- ordnungsgemäss zu hinterlegen. Daran ändert auch Ziff. 3.2 des Mietvertrags nichts, wonach sich die Mieterin damit einverstanden erklärte, dass die Kaution auf das Konto der Vermieterin zu zahlen war. Wie erwähnt, ist die Pflicht des Vermieters zur Hinterlegung der Mietersicherheit auf ein auf den Mieter lautendes Bankkonto zwingendes Recht. Mit der Mieterin ist davon auszugehen, dass die Vermieterin die am 21. Dezember 2013 geleistete Barsicherheit entsprechend Art. 257e Abs. 1 OR zu hinterlegen hatte. Das tat die Vermieterin, handelnd durch den Beschuldigten, nicht. Zudem ist nicht davon auszugehen, dass die Mieterin, handelnd durch den Privatkläger, mit der Unterzeichnung der "Interimsvereinbarung" vom 22. Januar 2014 ihr Einverständnis zur Freigabe der geleisteten Sicherheitsleistung an die Vermieterin gab.

6.5.5. Damit ist der am 21. Dezember 2013 als Kautionszahlung geleistete Betrag von Fr. 20'000.-- als anvertraute fremde bewegliche Sache oder anvertrautes Vermögen gemäss Art. 138 Ziff. 1 StGB zu qualifizieren. Dadurch, dass die Vermieterin bzw. der Beschuldigte, handelnd für die C AG, diesen Betrag mit angeblichen eigenen Forderungen verrechnete, erfüllte sie bzw. er grundsätzlich den objektiven Tatbestand der Veruntreuung.