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Rechtsprechung


Gericht/Verwaltung:Kantonsgericht
Abteilung:4. Abteilung
Rechtsgebiet:Bau- und Planungsrecht
Entscheiddatum:22.11.2019
Fallnummer:7H 18 269
LGVE:
Gesetzesartikel:§ 112a Abs. 2 lit. e - g und j PBG.
Leitsatz:Anwendbarkeit der Baubegriffe und Messweisen der IVHB: Mangels einer weiterhin anwendbaren Norm des bisherigen Rechts ist bereits auf die Messweise der Gebäudelänge gemäss § 112a Abs. 2 lit. j PBG abzustellen, auch wenn eine Gemeinde ihr Bau- und Zonenreglement noch nicht an die neuen Bestimmungen angepasst hat (E. 3.3).

Bemessung der Gebäudelänge; Berücksichtigung eines Zwischentrakts (Treppenhaus) für die Bemessung der Gebäudelänge, da dieser Teil der Fassadenflucht darstellt und somit auch bei der projizierten Fassadenlinie und damit für die Berechnung der Gebäudelänge im Sinn von § 112a Abs. 2 lit. j PBG zu berücksichtigen ist (E. 3.4).

Rechtskraft:Dieser Entscheid ist rechtskräftig.
Entscheid:Aus den Erwägungen:
3.
3.1.
Die Beschwerdeführer rügen, der Entscheid der Vorinstanz verletze Art. 11 BZR i.V.m. § 112a Abs. 2 lit. j PBG. Das Baugrundstück befinde sich in der zweigeschossigen Wohnzone W2B, in welcher die Gebäudelänge höchstens 25 m betrage. Die Gebäudelänge umschreibe zusammen mit der Gebäudebreite die Hauptdimension eines Gebäudegrundrisses und beschränke damit die Ausmasse der Gebäudegrundfläche. Gemäss § 112a Abs. 2 lit. j PBG sei die Gebäudelänge die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasse. Die projizierte Fassadenlinie leite sich aus der Fassadenlinie ab, welche wiederum auf der Fassadenflucht basiere. Die Fassadenlinie wiederum sei die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebendem Terrain, während die projizierte Fassadenlinie die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen Vermessung darstelle. Gebäudeteile, die aus dem massgebenden Terrain herausragen würden, seien folglich dann Teil der Fassadenlinie und bei ihrer Projektion mitzuzählen, wenn sie zur Fassadenflucht gehören würden.

Die Vorinstanz habe das Haus 1 mit einer Länge von 17,73 m und das Haus 2 mit einer Länge von 18,24 m bewilligt. Die beiden Häuser würden über ein gemeinsames Treppenhaus mit einer Breite von 6,96 m verfügen. Die beiden Häuser seien mit dem gemeinsamen Treppenhaus zusammengebaut. Das Treppenhaus stelle einen Teil der Fassadenflucht dar. Somit sei die Gebäudelänge vom westlichen Punkt des Hauses 1 bis zum östlichen Punkt des Hauses 2 zusammenzuzählen. Die Gebäudelänge messe mehr als 40 m. Somit werde die zulässige Gebäudelänge um mehr als 15 m überschritten.

3.2.
Die Vorinstanz wie auch die Beschwerdegegnerin stellen sich demgegenüber im Wesentlichen auf den Standpunkt, für die Frage, ob zwei Gebäudeteile hinsichtlich ihrer Gebäudelängen zusammenzurechnen oder als selbständige Einheiten zu behandeln seien, sei eine Einzelfallbetrachtung vorzunehmen, wobei verschiedene Faktoren eine Rolle spielen könnten. Ein abstrakter Mindestabstand könne dabei nicht ausschlaggebend sein. Zu beachten sei insbesondere das Verhältnis der Lücke zur zusammengerechneten Gesamtlänge der betreffenden Gebäudeteile. Je schmaler die Lücke im Vergleich zu den Längen der beiden Bauten sei, desto mehr verliere sie optisch an Wirkung, was den Eindruck einer durchgehenden Fassade fördere. Weiter seien bauliche oder gestalterische Unterschiede zu berücksichtigen. Visuell wahrnehmbare Kontraste zwischen den Gebäudeteilen könnten für die Annahme unabhängiger Baukörper sprechen. Ferner spiele auch eine Rolle – zumindest als Indiz –, wie das funktionale Verhältnis der Gebäudeteile zueinander zu bewerten sei (vgl. Entscheid des Kantonsgerichts Luzern 7H 15 261 vom 19.8.2016 E. 4.4.7 und 4.6.1).

Für das Vorliegen von zwei separaten Gebäuden spreche, dass die beiden Mehrfamilienhäuser optisch als getrennte Baukörper wahrgenommen würden. Sie stünden rund sieben Meter auseinander und seien lediglich über einen Zwischentrakt, der ausschliesslich Erschliessungsfunktionen habe, miteinander verbunden und der sich punkto Anordnung, d.h. Rückversetzung und Materialisierung von den beiden Gebäudekörpern deutlich absetze. Das gelte sowohl für den Blickwinkel Nordost (bergseitig) wie für den Blickwinkel Südwest (talseitig). Während die Südwestfassaden der beiden Baukörper vorwiegend mit Holzlatten versehen seien, bestünde der deutlich zurückversetzte Zwischentrakt mehrheitlich aus Glas, was wiederum einen gewissen Durchblick ermögliche. Von einer durchgehenden Fassadenflucht könne hier deshalb keine Rede sein. Für die Qualifikation des Bauprojekts als zwei separate Gebäude spreche zudem, dass selbst im Kellergeschoss eine bauliche Trennung vorliege. Auch der Verlauf der Baulinie, welche gerade zwecks Ermöglichung einer rückversetzten, mittig angeordneten Erschliessungsfläche eine Ausbuchtung aufweise, spreche für das Vorliegen von zwei Gebäuden.

3.3.
Unbestritten ist, dass das strittige Bauprojekt sich in der zweigeschossigen Wohnzone W2B befindet. Gemäss Art. 11 BZR gelten für diese Zone die folgenden Bauvorschriften:

"Art. 11
1 Nutzung: Wohnbauten, nicht störende Geschäfts- und Gewerbebetriebe sind gestattet, sofern die Bauten dem Zonencharakter entsprechen.
2 Geschosszahl: höchstens 2 Vollgeschosse, wobei das Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt.
3 Ausnützungsziffer: höchstens 0.35
4 Gebäudelänge: höchstens 25 m
5 Fassadenhöhe: Die Fassadenhöhe darf höchstens 7.5 m betragen.
6 Dachformen: Dachneigungen unter 20° sind lediglich für eingeschossige Anbauten gestattet. Der Gemeinderat kann Firstrichtungen und Dachformen gruppenweise vorschreiben.
7 Lärmempfindlichkeitsstufe: II"

Demnach beträgt die Gebäudelänge, welche das Bauprojekt einzuhalten hat, 25 m (Art. 11 Abs. 4 BZR). Wie sich die Gebäudelänge berechnet, ist dem übergeordneten kantonalen Recht zu entnehmen. Zwar gilt die abschliessende Regelung der Anwendbarkeit der Baubegriffe und Messweisen der IVHB durch den Kanton – und damit verbunden die ausschliessliche Anwendung der Definitionen von § 112a Abs. 2 PBG anstelle der bisherigen Begriffe gemäss den Anhängen PBG und PBV – für eine Gemeinde erst, wenn sie ihre Bau- und Zonenordnung an das neue Recht angepasst und der Regierungsrat für diese die bisherigen Begriffe ausser Kraft gesetzt hat. Ein Spezialfall stellt aber die Gebäudelänge dar. Mangels einer weiterhin anwendbaren Norm des bisherigen Rechts rechtfertigt es sich, für deren Messweisen auf die neue Definition gemäss § 112a Abs. 2 lit. j PBG abzustellen (LGVE 2016 IV Nr. 1 E. 3.2.3). Insofern ist diese Bestimmung bei der Berechnung der Gebäudelänge zu beachten.

3.4.
3.4.1.
Die Gebäudelänge umschreibt zusammen mit der Gebäudebreite die Hauptdimension eines Gebäudegrundrisses (vgl. Interkantonales Organ über die Harmonisierung der Baubegriffe [IOHB], Erläuterungen IVHB, Stand 3.9.2012 [nachfolgend: Erläuterungen IVHB], Ziff. 4.1 Abs. 1; abrufbar unter: https://baurecht.lu.ch/-/media/Baurecht/Dokumente/Erlaeuterungen_IVHB.pdf?la=de-CH, besucht am 19.11.2019) und beschränkt damit die Ausmasse der Gebäudegrundfläche. Es handelt sich bei der Gebäudelänge um einen nutzungsrelevanten Faktor, dem für die Erscheinung und Eingliederung einer Baute grosse Bedeutung zukommt. Insofern hat die Gebäudelänge erheblichen Einfluss auf den Zonencharakter. Sodann ist die Gebäudelänge ein Gestaltungsmittel, das bei der Umsetzung der baulichen Verdichtung dienlich sein kann (LGVE 2014 IV Nr. 7 E. 5.2.3 mit Hinweisen).

Die Gebäudelänge begrenzt demnach den Baukörper auf seiner Längsseite. Neben dem vorbeschriebenen nutzungsrelevanten Faktor lag früher der Sinn der Festsetzung der Gebäudelänge vor allem im feuerpolizeilichen Schutz, während heute namentlich städtebauliche und ästhetische Aspekte im Vordergrund stehen. Sinn und Zweck der Bestimmung der Gebäudelänge liegt primär darin, lange, gleichsam stadtähnliche Häuserzeilen zu vermeiden und – wo planerisch geboten – eine aufgelockerte, offene Bauweise zu gewährleisten. In zweiter Linie schützt die Festlegung der Gebäudelänge auch private Interessen des Nachbarn, indem lange Fassaden ohne Durchblick verhindert werden sollen (LGVE 2014 IV Nr. 7 E. 5.2.3 mit Hinweisen).

3.4.2.
Gemäss § 112a Abs. 2 lit. j PBG ist die Gebäudelänge die längere Seite des flächenkleinsten Rechtecks, welches die projizierte Fassadenlinie umfasst. Die projizierte Fassadenlinie leitet sich aus der Fassadenlinie ab, welche wiederum auf der Fassadenflucht basiert (§ 112a Abs. 2 lit. e-g PBG; vgl. auch die erläuternden Skizzen des BUWD zu den Baubegriffen und Messweisen gemäss PBG und PBV [Ausgabe vom 1.5.2014; nachfolgend: Erläuternde Skizzen], Skizze 4b). Die Fassadenlinie wiederum ist die Schnittlinie von Fassadenflucht und massgebendem Terrain (§ 112a Abs. 2 lit. f PBG), während die projizierte Fassadenlinie die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen Vermessung darstellt (§ 112a Abs. 2 lit. g PBG). Nicht explizit gesetzlich geregelt ist, welche Gebäudeteile bei der Ermittlung der Gebäudelänge konkret zu berücksichtigen sind (Urteil des Kantonsgerichts Luzern 7H 17 306 vom 6.8.2018 E. 3.2.3).

3.5.
3.5.1.
Das geplante Bauvorhaben besteht aus zwei Mehrfamilienhäusern, einem Treppenhaus, welches zwischen den beiden Gebäuden geplant ist, sowie einer Einstellhalle, die unter dem Haus 2 vorgesehen ist, deren Einfahrt jedoch zwischen den beiden Gebäuden zu liegen kommt. Das südöstlich gelegene Haus 1 weist eine Gebäudelänge von 18,75 m auf und das südwestlich gelegene Haus 2 eine solche von 19,76 m (vgl. Projektplan 3.102 Erdgeschoss/Umgebung, vi.Bel. 1.9). Das Treppenhaus, das sich zurückversetzt zwischen den beiden Gebäuden befindet, ist 7 m lang (vgl. Projektplan 3.102 Erdgeschoss/Umgebung, vi.Bel. 1.9), was auch dem Einfahrtsbereich der Einstellhalle entspricht. Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführer erstreckt sich die Einstellhalle somit nicht über eine Länge von 40 m. Die Gebäude halten zwar die zulässige Gebäudelänge von 25 m je für sich ein. Werden jedoch die Längen der Häuser sowie des Treppenhauses bzw. der Einstellhalle zusammengerechnet, so resultiert eine Gebäudelänge von gesamthaft über 40 m.

Damit bleibt zu prüfen, ob die beiden Wohnbauten sowie der Zwischentrakt (Treppenhaus/Einfahrtsbereich Einstellhalle) bei der Ermittlung der Gebäudelänge als Ganzes zusammenzurechnen sind.

3.5.2.
Bei der Festlegung der Gebäudelänge ist nach der vorangegangenen Erwägung vom Wortlaut von § 112a Abs. 2 lit. j PBG auszugehen. Es gilt demnach zuerst die projizierte Fassadenlinie zu bestimmen. Die projizierte Fassadenlinie ist die Projektion der Fassadenlinie auf die Ebene der amtlichen Vermessung (§ 112a Abs. 2 lit. g PBG). Die Fassadenlinie ist die Schnittlinie von Fassadenflucht (§ 112a Abs. 2 lit. e PBG) und massgebendem Terrain. Gebäudeteile, die aus dem massgebenden Terrain herausragen, sind folglich dann Teil der Fassadenlinie und bei ihrer Projektion mitzuzählen, wenn sie zur Fassadenflucht gehören.

Vorliegend sind die beiden Mehrfamilienhäuser mit einem gemeinsamen Treppenhaus zusammengebaut. Da bei der Bestimmung der Fassadenflucht nach § 112a Abs. 2 lit. e PBG entscheidend auf die äusseren Punkte des Baukörpers über dem massgebenden Terrain abgestellt wird, zählt das Treppenhaus auch zur Fassadenflucht. Diese Fassadenflucht wird nirgends durch- oder unterbrochen. Dass das Treppenhaus zurückversetzt und der Zugang offen ausgestaltet ist, ändert daran nichts. Bezeichnenderweise wird, beim Nachweis der Geschossigkeit und den über bzw. unter Terrain liegenden Fassadenteilen, das Gebäude und dessen Fassade von der Bauherrschaft selber als Einheit behandelt und es wurde nicht etwa, wie dies bei zwei getrennten Bauten erforderlich wäre, die Geschossigkeit separat für die beiden Häuser 1 und 2 berechnet (vgl. Plan Nr. 3.502, vi.Bel. 1.15). Abstellend auf die Schnittlinie dieser Fassadenflucht und dem massgebenden Terrain sind folglich die Aussenmauern des Treppenhauses Teil der Fassadenlinie, welche alle Gebäudeteile umfasst. Wird diese auf die Ebene der amtlichen Vermessung projiziert, sind die Aussenmasse des Treppenhauses Teil der projizierten Fassadenlinie, welche unmittelbar an die beiden Mehrfamilienhäuser anschliesst. Um diese projizierte Fassadenlinie, welche um die drei Gebäudeteile herumführt, ist das flächenkleinste Rechteck zu legen. Dabei ist für die Ausmasse des flächenkleinsten Rechtecks unerheblich, ob das Treppenhaus als unbedeutend rückspringend im Sinn von § 112 Abs. 2 lit. i PBG angesehen würde, was im Übrigen auch nur dann der Fall wäre, wenn wiederum die gesamte Länge von beiden Mehrfamilienhäusern zu berücksichtigen wäre, mithin das Gebäude als Einheit aufgefasst würde (vgl. erläuternde Skizzen, Ziff. 4b und 5 sowie die Skizzen der IVHB, publiziert in: Botschaft des Regierungsrats an den Kantonsrat zu den Entwürfen eines Dekrets über die Genehmigung des Beitritts des Kantons Luzern zur Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe [IVHB] vom 22.9.2005 und einer Teilrevision des Planungs- und Baugesetzes B62 vom 25.1.2013 [Botschaft B62], S. 43-45 sowie S. 74-77, insbesondere Figur 3.5 und 4.1 und 4.2 auf S. 77).

Das flächenkleinste Rechteck umfasst somit im vorliegenden Fall die komplette Baute, d.h. die beiden Wohnbauten inkl. dem Zwischentrakt, womit die längere Seite bei dieser Messweise über 40 m beträgt. Damit überschreitet das streitige Bauprojekt die in der zweigeschossigen Wohnzone W2B vorgesehene maximale Gebäudelänge von 25 m deutlich und das Bauprojekt verletzt Art. 11 Abs. 4 BZR.

3.6.
3.6.1.
Nach dem Gesagten ist die Gebäudelänge neu und ausschliesslich anhand der in § 112 a Abs. 2 PBG definierten Vorgehensweise zu bestimmen. Dass mit Ausnahme der Bestimmung von § 112a Abs. 2 lit. j PBG noch keine der Bestimmungen in Kraft ist, auf welche diese Regelung verweist, ändert nichts an der Notwendigkeit ihrer Anwendung. Aufgrund des Verweises in § 112a Abs. 2 lit. j PBG sind diese Bestimmungen heranzuziehen (Urteil des Kantonsgerichts Luzern 7H 17 306 vom 6.8.2018 E. 3.3).

3.6.2.
An diesem Ergebnis vermögen auch die übrigen Einwände der Beschwerdegegnerin und der Vorinstanz, soweit nicht bereits durch die vorangegangenen Erwägungen entkräftet, nichts zu ändern:

So entspricht die hier vorgenommene Berechnung den Erläuterungen IVHB. Diese sehen vor, dass ein Anbau der zwei Hauptgebäude miteinander verbindet, bei der Bestimmung der Gebäudelänge zu berücksichtigen ist, da sonst die Gebäudelängenbeschränkung auf einfache Weise unterlaufen werden könnte (Erläuterungen IVHB Ziff. 4.1 Abs. 5).

Auch der Verweis auf das Urteil des Kantonsgerichts Luzern 7H 15 261 vom 19. August 2016 vermag der Beschwerdegegnerin nicht weiterzuhelfen. Denn in diesem Entscheid waren die verschiedenen Gebäudeteile gerade nicht – wie hier – zusammengebaut, sondern es bestand eine – wenn auch schmale – bauliche Trennung zwischen den einzelnen Gebäuden und es galt die Frage zu klären, ob in diesem Fall dennoch von einem einzigen Gebäude auszugehen sei. Wo die Beschwerdegegnerin im vorliegenden Fall eine sieben Meter breite Lücke erkennen möchte, ist nicht nachvollziehbar, ist der Treppenhaustrakt doch mit den beiden angrenzenden Gebäudeteilen zusammengebaut.

Bei der Bestimmung der Fassadenflucht nach § 112a Abs. 2 lit. e PBG ist ferner die optische Sichtbarkeit nicht von Relevanz. Diese Bestimmung stellt vielmehr auf die äusseren Punkte des Baukörpers über dem massgebenden Terrain ab. Daher kommt der optischen Komponente bei der Bestimmung der Gebäudelänge keine entscheidende Bedeutung mehr zu (Urteil des Kantonsgerichts Luzern 7H 17 306 vom 6.8.2018 E. 3.3). Und selbst wenn eine optische Betrachtungsweise bei der Gebäudelänge dennoch ausschlaggebend wäre, wie die Vorinstanz und die Beschwerdegegnerin anführen, was nach dem Gesagten aber nicht zutrifft, würde dies zu keinem anderen Ergebnis führen. So erscheinen gemäss dem Projektplan Fassaden die beiden Wohnhäuser zusammen mit dem Treppenhaustrakt auch optisch als Einheit (vi.Bel. 1.11, 1.13 [Südwestfassade] und 1.14 [Nordostfassade]). Dass der Treppentrakt zurückversetzt ist und eine teilweise Durchsicht durch die Materialwahl allenfalls möglich bleibt, vermag diese optische Einheit nicht entscheidend zu unterbrechen. Sodann verbindet der Treppenhaustrakt die beiden Gebäude nicht nur optisch, sondern auch funktional zu einer Einheit. Der Treppenhaustrakt stellt diese Verbindung selbst her, indem über ihn der Zugang zu den Wohneinheiten des Gebäudes überhaupt erst ermöglicht wird. Es handelt sich somit nicht um eine untergeordnete Anbaute, sondern um den Erschliessungstrakt für die Wohneinheiten und damit ein wesentliches Element der Baute als Ganzes.