Rechtsprechung Luzern

A.
A.________ ist Eigentümer des Grundstücks Nr. D.________, Grundbuch (GB) B.________. Im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks war dieses mit einem Einfamilienhaus inkl. Garage bebaut. In der Folge ersuchte A.________ um Bewilligung für den Abbruch des bestehenden Gebäudes und den Neubau eines Einfamilienhauses mit Einstellhalle. Am 18. Februar 2014 erteilte der Gemeinderat B.________ die entsprechende Baubewilligung. Der Entscheid er-wuchs in Rechtskraft.

Nach den Abbrucharbeiten bzw. kurz vor Erstellung des fertigen Rohbaus des neuen Gebäudes wurden die Bauarbeiten für längere Zeit eingestellt. Auf Erkundigung hin stellte A.________ in Aussicht, die Bauarbeiten im Herbst 2020 abzuschliessen.

B.
Mit Entscheid vom 10. März 2020 verfügte der Gemeinderat B.________ das Erlöschen der Baubewilligung für den Fall, dass der Bau bis zum 31. Oktober 2020 nicht fertiggestellt werden sollte.

Gegen diesen Entscheid liess A.________ Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben, welche das Kantonsgericht am 17. November 2020 abwies, soweit darauf einzutreten war (Verfahren 7H 20 70). Es setzte A.________ eine Frist bis 30. Juni 2021, um die Bauarbeiten auf seinem Grundstück fertigzustellen. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

C.
Nach unbenutztem Ablauf der Frist zur Fertigstellung verfügte der Gemeinderat B.________ am 20. Juli 2021, dass A.________ innert einer Frist von vier Monaten seit Rechtskraft des Entscheids den Abbruch der erstellten Bauteile und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auszuführen habe. Für den Säumnisfall stellte er eine Ersatzvornahme in Aussicht und drohte eine Strafanzeige an.

Das in der Folge angehobene Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren (Verfahren 7H 21 188) wurde bis 3. Juni 2022 sistiert, um den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit zu geben, die Angelegenheit einigungsweise zu erledigen. Im Mai 2022 kamen A.________ und die Gemein-de B.________ überein, dass A.________ den Betrag gemäss Baukostenschätzung auf ein Bankkonto überweise, welches ausschliesslich zugunsten der Baugläubiger verwendet werde. Der Gemeinderat erhalte den Einzahlungsbeleg sowie ein Lese- bzw. Einsichtsrecht in das entsprechende Konto. Vor diesem Hintergrund erklärte sich der Gemeinderat B.________ bereit, seinen Entscheid vom 20. Juli 2021 aufzuheben und A.________ eine letzte Frist bis 31. März 2023 zu gewähren, um die Bauten fertigzustellen. Die Möglichkeit einer Fristverlängerung wurde auf das Vorliegen von höherer Gewalt beschränkt. Das Kantonsgericht erklärte sodann das Verfahren 7H 21 188 zufolge Vergleichs als erledigt (Verfügung vom 20.6.2022).

D.
In der Folge kam es seitens des Bauherren wiederum zu Verzögerungen bzw. Nichterfüllung der getroffenen Abreden. Bereits mit Schreiben vom 11. Juli 2022 hatte die Gemeinde B.________ A.________ darauf aufmerksam gemacht, dass der ausgewiesene Kontobetrag von Fr. 500'000.-- nicht der vereinbarten Summe von Fr. 860'000.-- entspreche. Nach weiteren Kontaktaufnahmen kam es am 16. März 2023 zu einer Besprechung zwischen den Beteiligten. Anlässlich dieser gab A.________ an, dass er Kaufinteressenten für seine Liegenschaft im Kan-ton G.________ sowie einen Interessenten für seine Liegenschaft in der Gemeinde B.________ habe. Er werde entweder die Liegenschaft in G.________ oder diejenige in B.________ veräussern.

Daraufhin beschloss der Gemeinderat, dass A.________ keine weitere Fristerstreckung gewährt werde. Zufolge Säumnis betreffend die Fertigstellung der Bauten und den Liquiditäts-nachweis erliess der Gemeinderat B.________ am 30. Mai 2023 eine neuerliche Verfügung. Darin stellte er fest, dass die Baubewilligung vom 18. Februar 2014 erloschen ist (Ziff. 1 der Verfügung). Er verpflichtete A.________, bis 31. Oktober 2023 den rechtmässigen Zustand auf dem Grundstück Nr. D.________, GB B.________, wiederherzustellen (Ziff. 2 der Verfügung). Für den Fall, dass der Termin für die Wiederherstellung nicht eingehalten wird, würden die Er-satzmassnahmen zulasten von A.________ eingeleitet (Ziff. 4 der Verfügung).

E.
Gegen diesen Entscheid liess A.________ (nachfolgend: Beschwerdeführer) Verwaltungsgerichtsbeschwerde erheben und in der Sache und im Verfahren das Folgende beantragen:

1. Der Entscheid des Gemeinderats B.________ vom 30.05.2023 (Erlöschen Baubewilligung, Wiederherstellung rechtmässiger Zustand, Androhung Ersatz-vornahme) sei aufzuheben und dem Beschwerdeführer für die Fertigstellung seines Bauprojekts eine Frist von sechs Monaten, beginnend mit der Baufrei-gabe, zu erteilen.
2. Eventualiter sei der Entscheid des Gemeinderats B.________ vom 30.05.2023 (Erlöschen Baubewilligung, Wiederherstellung rechtmässiger Zustand, Androhung Ersatzvornahme) aufzuheben und die Sache an die Vorinstanz zu weiterer Abklärung und zu neuem Entscheid zurückzuweisen.
3. Unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zu Lasten der Gemeinde B.________.
4. Das Verfahren sei zwecks ausserprozessualer Vergleichsbemühungen zwischen dem Beschwerdeführer und dem Gemeinderat B.________ bis 31.07.2023 zu sistieren.
5. Es sei der Beschwerdeführer fortlaufend und umfassend über den Verfahrens-ablauf zu orientieren (inkl. Zustellung von Bewilligungen von Fristerstreckungen, Zustellung von Beilagen zu Rechtschriften etc.).

In seiner Vernehmlassung schloss der Gemeinderat B.________ auf Abweisung der Verwaltungsgerichtsbeschwerde, soweit darauf einzutreten sei. Er wies ferner darauf hin, dass er im Licht der Vorgeschichte nicht mehr gewillt sei, sich auf Vergleichsgespräche einzulassen.

F.
Am J.________ veröffentliche die K.________ AG einen Online-Bericht mit dem Titel I.________ Der Bericht enthält eine schriftliche Zusammenfassung der Geschehnisse sowie eine online abrufbare Video-Datei, in welcher sich A.________, dessen Rechtsvertreter sowie H.________, Präsident der Gemeinde B.________, äussern.

Unter Bezugnahme auf den Bericht der Regionalmedien liess der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 8. September 2023 festhalten, dass der Rückbau mit einer neuen Baueingabe verhindert werden könne und der Zeitverlust für ein neues Baubewilligungsverfahren gemäss den Aussagen des Gemeinderats kein Problem darstelle, d.h. die in der Wiederherstellungsverfügung für den Abbruch angeführten Gründe seien nicht akut. Der Beschwerdeführer habe sich entschlossen, parallel zum vorliegenden Beschwerdeverfahren ein "Nachtragsgesuch" einzureichen, dessen Ausarbeitung etwa zwei Wochen in Anspruch nehme und unter der Prämisse stehe, dass der Gemeinderat B.________ nicht nur mit einem neuen Eigentümer nach einer Lösung suchen werde. Unter Hinweis auf eine allfällige Koordinationsproblematik bei Bestätigung des gemeinderätlichen Entscheids durch das Kantonsgericht verlangte der Beschwerde-führer erneut die Sistierung des Beschwerdeverfahrens, und zwar bis ein rechtskräftiger Bau-bewilligungsentscheid für die Fertigstellung der Gebäude auf dem Grundstück Nr. D.________ GB B.________ vorliege.

Der Gemeinderat B.________ widersetzte sich auch in der Stellungnahme vom 28. September 2023 dem Antrag auf Sistierung. Im Rahmen der Berichterstattung in den Medien seien keine Zusicherungen oder Erklärungen abgegeben worden, auf die er sich behaften lassen müsse oder aus denen der Beschwerdeführer eine weitere Aussetzung oder Verlängerung des Wiederherstellungsverfahrens ableiten könne.

Aus den Erwägungen:

1.
1.1.
Der angefochtene Entscheid des Gemeinderats B.________ basiert auf dem Planungs- und Baugesetz (PBG; SRL Nr. 735). Demnach ist er direkt mit Verwaltungsgerichtsbeschwerde anfechtbar (§ 148 lit. d des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege [VRG; SRL Nr. 40] in Verbindung mit [i.V.m.] § 206 PBG).

1.2.
Die Beschwerdebefugnis des Beschwerdeführers ist offenkundig gegeben. Als Adressat der angefochtenen Verfügung hat er ein schutzwürdiges Interesse an deren Anfechtung. Im Übrigen ist die Beschwerdelegitimation zwischen den Verfahrensbeteiligten unbestritten.

1.3.
Die weiteren Sachurteilsvoraussetzungen nach Massgabe von § 107 Abs. 2 VRG geben zu keinen Bemerkungen Anlass. Auf die Verwaltungsgerichtsbeschwerde ist einzutreten.

2.
Der Beschwerdeführer beantragt die Sistierung des Beschwerdeverfahrens.

2.1.
Die Behörde kann das Verfahren im Einverständnis mit den Parteien aussetzen, damit sich diese über den Inhalt des Entscheids einigen können. Die Einigung hat einen Rechtsmittelverzicht sowie die Verteilung der Kosten einzuschliessen (§ 41a Abs. 1 VRG).

Im Rahmen ihrer Vernehmlassung führte die Vorinstanz aus, dass sie vor dem Hintergrund der Geschehnisse in der Vergangenheit nicht mehr bereit sei, sich auf Vergleichsgespräche einzulassen. Eine Sistierung nach Massgabe von § 41a Abs. 1 VRG hat zufolge der fehlenden Gesprächsbereitschaft bzw. des fehlenden Einverständnisses zur Durchführung von Vergleichsgesprächen von Beginn weg zu entfallen.

2.2.
Gemäss § 41 Abs. 1 VRG kann die Behörde aus Gründen der Zweckmässigkeit das Verfahren aussetzen, namentlich wenn ihr Entscheid von einem andern abhängt oder wesentlich beeinflusst werden könnte.

Eine Sistierung gemäss § 41 Abs. 1 VRG setzt voraus, dass ein parallel laufendes Verfahren überhaupt besteht. Vom Beschwerdeführer wird diesbezüglich lediglich in Aussicht gestellt, ein neues Baugesuch ("Nachtragsgesuch") einreichen zu wollen. Er macht dieses unter anderem davon abhängig, dass die Vorinstanz auch mit dem Beschwerdeführer konstruktiv nach Lösungen suchen werde. Die Vorinstanz hat in diesem Zusammenhang auf die bundesgerichtliche Rechtsprechung hingewiesen, wonach bei Vollstreckung eines Abbruchbefehls ein neu eingereichtes Baugesuch mit Blick auf den Grundsatz der Verhältnismässigkeit in Betracht zu ziehen sei. Dieser Verweis kann dahingehend verstanden werden, dass die Vorinstanz ihr (Entscheid-)Verhalten an den Vorgaben der Rechtsordnung ausrichtet. Soweit ersichtlich, hat der Beschwerdeführer trotz dieser Angaben der Baubewilligungsbehörde noch kein Gesuch eingereicht. In seiner Eingabe vom 8. September 2023 hatte er zwar darauf hingewiesen, dass die Ausarbeitung des Gesuchs etwa zwei Wochen in Anspruch nehmen werde. Eine entsprechende Bestätigung, dass mittlerweile bei der Baubewilligungsbehörde das angekündigte Baugesuch eingereicht worden ist, ist seitens des Beschwerdeführers aber bislang unterblieben. Mangels eines anderen Verfahrens, welches das vorliegende wesentlich beeinflussen könnte, ist eine Sistierung nach § 41 Abs. 1 VRG ausgeschlossen.

Selbst wenn der Beschwerdeführer inzwischen ernsthafte und dokumentierte Schritte zur Vollendung der Baute im Sinn eines neuen (angepassten) Baugesuchs unternommen hätte, würde sich an der Frage der Sistierung nichts ändern. Die gesamte Bau- und Prozessgeschichte, die seit bald zehn Jahren andauert, macht deutlich, dass es dem Bauherrn immer um Verlängerungen, Hinausschieben von Terminen und Ankündigungen in Bezug auf die Vollendung des Bauvorhabens ging. Auch die mittlerweile dritte Beschwerde vor Kantonsgericht wird im Wesentlichen damit begründet, dass die Vorinstanz sich ihrerseits nicht an die Vereinbarung gehalten und willkürlich eine weitere Erstreckung der Frist für die Bauvollendung abgelehnt habe. Unter diesem Gesichtspunkt erweist sich das Gesuch um Sistierung als zweckfremd; eine Notwendigkeit zur Abstimmung mit anderen Verfahren oder Rechtsfragen liegt nicht vor. Demnach ist der Antrag auf Sistierung des vorliegenden Verfahrens abzuweisen.

3.
Das vorliegende Verfahren ist vom Untersuchungsgrundsatz (§ 53 VRG) und von der Rechtsanwendung von Amtes wegen (§ 37 Abs. 2 VRG) beherrscht. Diese Grundsätze gelten indessen nicht uneingeschränkt. Sie werden ergänzt durch die verschiedenen Mitwirkungspflichten der Parteien (§ 55 VRG), namentlich deren Begründungspflicht (§ 133 Abs. 1 VRG). Zu beachten ist ferner das Rügeprinzip, wonach die Beschwerdeinstanz nur die vorgebrachten Beanstandungen prüft und nicht untersucht, ob sich der angefochtene Entscheid unter schlechthin allen in Frage kommenden Aspekten als korrekt erweist. Im Rahmen ihrer Mitwirkungspflicht hat die beschwerdeführende Partei darzutun, in welchen Punkten und weshalb der angefochtene Entscheid beanstandet wird (vgl. zum Ganzen: LGVE 2012 II Nr. 28 E. 1c mit Hinweis).

4.
4.1.
Die Baubewilligung erlischt, wenn die Bauarbeiten unterbrochen wurden und innerhalb einer von der Gemeinde festzusetzenden Frist nicht vollendet werden (§ 201 Abs. 1 lit. b PBG). Das Erlöschen der Baubewilligung tritt erst ein, wenn die (rechtskräftig) angesetzte Frist abgelaufen ist, ohne dass die abgebrochenen Bauarbeiten zuvor wieder aufgenommen und vollendet worden sind (zum Ganzen: Urteil des Kantonsgerichts Luzern 7H 19 305 vom 9.4.2020 E. 3.4).

Nach § 209 Abs. 1 PBG hat derjenige auf seine Kosten den rechtswidrigen Zustand zu beseitigen, der einer gestützt auf das Bundesgesetz über die Raumplanung und dieses Gesetz erlassenen Verfügung zuwiderhandelt oder eine Bedingung oder Auflage nicht erfüllt. Die Gemeinde hat nach den Vorschriften des VRG für die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands zu sorgen (vgl. § 209 Abs. 2 PBG). Blieben begonnene Bauten trotz hierfür angesetzter Frist unvollendet, so liegen Verhältnisse vor, die nicht mehr im Einklang mit den in diesem Zusammenhang ergangenen Verfügungen (Baubewilligungsverfügung, Bewilligung betreffend Frist zur Fertigstellung) stehen und wieder dem gesetzmässigen Zustand zugeführt werden müssen. Eine solche Massnahme kann jedoch unterbleiben, wenn die Baute bzw. Nutzung materiell nicht baurechtswidrig ist und nachträglich bewilligt werden kann (vgl. BGer-Urteil 1C_337/2008 vom 18.11.2008 E. 2.1).

4.2.
Bei der Anordnung der Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands ist die Behörde an die allgemeinen verfassungs- und verwaltungsrechtlichen Prinzipien gebunden. Dazu gehört insbesondere der Grundsatz der Verhältnismässigkeit nach Massgabe von Art. 5 Abs. 2 der Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft (BV; SR 101; vgl. BGer-Urteil 1C_270/2008 vom 6.2.2009 E. 3.2). Dieser Grundsatz verlangt, dass die vom Gesetzgeber oder von der Behörde gewählten Massnahmen für das Erreichen des gesetzten Ziels geeignet, notwendig und für den Betroffenen zumutbar sind. Der angestrebte Zweck muss in einem vernünftigen Verhältnis zu den eingesetzten Mitteln bzw. zu den zu seiner Verfolgung notwendigen Beschränkungen stehen. Die staatliche Massnahme darf in sachlicher, räumlicher, zeitlicher und personeller Hinsicht nicht einschneidender sein als erforderlich und hat zu unterbleiben, wenn eine gleich geeignete, aber mildere Massnahme für den angestrebten Erfolg ausreichen würde (vgl. BGE 128 II 292 E. 5.1). Die Frage der Verhältnismässigkeit stellt sich nur in Fällen, bei denen mehrere Massnahmen zum Erreichen eines Ziels zur Verfügung stehen (vgl. BGer-Urteil 2A.65/2003 vom 29.7.2003 E. 4; BVGer
A-7673/2015 vom 29.6.2016 E. 3.3).

Soweit das Gebot nach verhältnismässigem Handeln einen Grundsatz darstellt, der jeglichem Staatshandeln zugrunde liegt, weist er eine gewisse Flexibilität auf, sodass die Entscheidfindung im Rahmen der Verhältnismässigkeit nicht vor dem Hintergrund eines absoluten Verständnisses dessen, was verhältnismässig sein soll bzw. ist, erfolgen kann. Die Anwendung des Verhältnismässigkeitsgrundsatzes erlaubt daher gewisse Differenzierungen in Abhängigkeit von der Sachlage, der Interessenkonstellation und dem betroffenen Bereich (vgl. Epiney, Basler Komm., Basel 2015, Art. 5 BV N 71).

4.3.
Selbst ein Bauherr, der nicht gutgläubig gehandelt hat, kann sich auf die Verhältnismässigkeit berufen. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörden aus grundsätzlichen Erwägungen, namentlich zum Schutz der Rechtsgleichheit und der baulichen Ordnung, dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands erhöhtes Gewicht beimessen und die dem Bauherrn allenfalls erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Masse berücksichtigen (BGE 132 II 21 E. 6.4).

5.
Im Folgenden sind die Ereignisse und die wesentlichen Verfahrensschritte – in Ergänzung des Sachverhalts – im Hinblick auf die Rügen in der Beschwerde darzustellen.

5.1.
Mit Entscheid vom 18. Februar 2014 erteilte die Vorinstanz dem Beschwerdeführer die Bewilligung für den Abbruch des Einfamilienhauses inkl. Garagen und den Neubau des Einfamilienhauses mit Einstellhalle, Gebäude Nr. 327 auf Grundstück Nr. D.________, GB B.________, mit Auflagen und Bedingungen (vi.Bel. 8.4, S. 23). In Ziff. 8 des Entscheids vom 18. Februar 2014 wurde festgehalten, dass die Baubewilligung erlösche, wenn mit den Bauarbeiten nicht innerhalb von zwei Jahren vom Tag des Eintretens der Rechtskraft der Baubewilligung oder im Fall einer Zivilklage vom Tag der rechtskräftigen Erledigung an gerechnet, begonnen werde. Im Übrigen wurde auf § 201 PBG verwiesen. Dieser Entscheid erwuchs unangefochten in Rechtskraft.

5.2.
Am 10. März 2020 hielt die Vorinstanz fest, dass die Bauarbeiten vor etwa zweieinhalb Jahren eingestellt worden seien. Dem Beschwerdeführer wurde Frist bis 31. Oktober 2020 gesetzt, um die Bauarbeiten abzuschliessen (vi.Bel. 8.3). Die hiergegen erhobene Beschwerde wurde mit Entscheid vom 17. November 2020 durch das Kantonsgericht abgewiesen, wobei eine neue Frist bis 30. Juni 2021 gesetzt wurde, um die Bauarbeiten abzuschliessen (Urteil des Kantonsgerichts Luzern 7H 20 70 vom 17.11.2020 [vi.Bel. 8.1]).

Mit einem weiteren Entscheid vom 20. Juli 2021 stellte die Vorinstanz fest, dass die kantonsgerichtliche Frist vom 30. Juni 2021 unbenutzt abgelaufen sei. Unter Hinweis, dass der bestehende Rohbau die Anforderungen an die Eingliederung und Sicherheit in krasser Weise verletze, wurde dem Beschwerdeführer eine Frist von vier Monaten seit Rechtskraft des Entscheids gesetzt, um den Abbruch der erstellten Bauteile und die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands auszuführen (vi.Bel. 7). Das in der Folge angehobene Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren wurde zum Zweck der Durchführung von Einigungsverhandlungen sistiert. In diesem Rahmen erarbeiteten die Beteiligten die Vergleichsvereinbarung vom 20. bzw. 24. Mai 2022. Unter dem Titel "Ausgangslage" wurde festgehalten, dass gestützt auf ein unabhängiges bautechnisches Gutachten das Bauvorhaben mit geringem Mehraufwand weitergeführt werden könne. Weiter vereinbarten die Verfahrensbeteiligten, dass die Vorinstanz ein E-Banking-Leserecht betreffend dasjenige Konto erhalte, auf welches der Betrag der Baukosteneschätzung (ca. Fr. 860'000.-- [vi.Bel. 5 Anhang 2 {Fr. 2'266'400.-- ./. Fr. 1'404'486.90}]) einzuzahlen sei und welches ausschliesslich zugunsten der Baugläubiger diene (vgl. vi.Bel. 5 Ziff. 2.3 und 2.4). Die letzte Frist für die Fertigstellung der Baute inkl. Umgebung und Schadensbehebung wurde auf den 31. März 2023 festgesetzt (vi.Bel. 5 Ziff. 4.2). Auf Zustellung der Vergleichsvereinbarung hin erklärte das Kantonsgericht das entsprechende Verwaltungsgerichtsbeschwerdeverfahren als erledigt (Verfügung des Kantonsgerichts Luzern 7H 21 188 vom 20.6.2022).

5.3.
Am 21. Juni 2022 wurde die Vorinstanz von der L.________ AG informiert, dass sich auf einem entsprechenden Konto Vermögenswerte in der Höhe von Fr. 500'000.-- befänden. Die Vorinstanz ersuchte um einen Konto-Auszug samt Bestätigung der Bank, dass es sich um ein Konto des Beschwerdeführers handle, auf welchem ein Betrag von mindestens
Fr. 900'000.-- ausschliesslich für zu zahlende Baukosten-Rechnungen zur Verfügung stehe. Liege ein solcher Auszug vor, so könne die Baufreigabe erteilt werden (Schreiben vom 11. Juli 2022, vi.Bel. 4).

Mit Schreiben vom 1. Februar 2023 stellte die Vorinstanz fest, dass kein Konto-Auszug eingereicht worden sei. Dem Beschwerdeführer wurde eine letzte Frist von 20 Tagen angesetzt, um die Bankbescheinigung nachzureichen. Für den Säumnisfall stellte die Vorinstanz einen Entscheid zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes in Aussicht. Zu einem solchen Entscheid könne sich der Beschwerdeführer ebenfalls innert 20 Tagen äussern (vi.Bel. 3).

Auf telefonische Anfrage hin wurde am 16. März 2023 eine Besprechung zwischen den Beteiligten durchgeführt. Anlässlich dieser gab der Beschwerdeführer an, dass er Kaufinteressenten für seine Liegenschaft im Kanton G.________, sowie einen Interessenten für seine Liegenschaft in der Gemeinde B.________ habe. Er werde entweder die Liegenschaft in G.________ oder diejenige in B.________ veräussern. Von Seiten des Beschwerdeführers sei versichert worden, dass er die Verkaufsdokumente dem Bauamt innert einer Woche nach der Besprechung per Post zustellen werde (vi.Bel. 2).

5.4.
In der Folge wurden weder der Liquiditätsnachweis erbracht noch Kaufinteressenten nachgewiesen. Deshalb beschloss der Gemeinderat, dass angesichts der weiteren Verzögerung seitens des Beschwerdeführers und der Nichterfüllung der Vereinbarung vom Mai 2022 eine Verfügung auf Wiederherstellung (Rückbau), verbunden mit den Vollstreckungsmitteln (Androhung von Ersatzvornahme) erlassen werde, und informierte den Beschwerdeführer entsprechend. Eine weitere Verlängerung der Frist für die Bauvollendung lehnte er ab.

Mit Entscheid vom 30. Mai 2023 hielt die Vorinstanz fest, dass die Baubewilligung vom 18. Februar 2014 erloschen sei, und ordnete die Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes auf dem Grundstück Nr. D.________, GB B.________, bis 31. Oktober 2023 an. Dem Bauamt B.________ sei die Fertigstellung des rechtmässigen Zustands für eine Kontrolle zu melden (vi.Bel. 1).

6.
In der angefochtenen Verfügung vom 30. Mai 2023 wurde festgestellt, dass die Baubewilligung vom 18. Februar 2014 erloschen ist. Der Beschwerdeführer habe die Frist für die vollständige Einreichung der Unterlagen (gemäss Vereinbarung) und die Frist für die Fertigstellung der Bauarbeiten ungenutzt verstreichen lassen. Die mit der damaligen Baubewilligung genehmigten Bauarbeiten dürften deshalb nicht mehr aus- oder weitergeführt werden.

Mit dieser Feststellung, eingeflossen in Ziff. 1 des Rechtsspruchs des genannten Entscheids, setzt sich der Beschwerdeführer in keiner Weise auseinander. Zwar bezeichnet er das Verhalten der Vorinstanz als Schikane, weil er nun gezwungen sei, ein "Nachtragsgesuch" einzureichen (was im Übrigen, wie ausgeführt, offenbar bislang nicht erfolgt ist) und so – parallel zum Beschwerdeverfahren – ein Baubewilligungsverfahren einzuleiten. Das ändert aber nichts daran, dass die ursprüngliche Baubewilligung, die fast zehn Jahre zurückliegt, keine gültige Grundlage für die vom ihm immer noch bevorzugte Fertigstellung der damals bewilligten Bauten darstellen kann.

7.
Der Beschwerdeführer rügt im Wesentlichen, dass die Anordnung zur Wiederherstellung aus verschiedenen Gründen unverhältnismässig sei.

7.1.
In einem ersten Schritt ist festzuhalten, dass der Grundsatz der Verhältnismässigkeit sowohl in sachlicher Hinsicht als auch in zeitlicher Hinsicht Ausdruck in einer staatlichen Massnahme findet. Die hier infrage stehende Baubewilligung, welche am 24. Februar 2014 versandt worden war, erwuchs Ende März 2014 in Rechtskraft. Erst im Jahr 2020 – also sechs Jahre später – verfügte die Vorinstanz, dass die Bauarbeiten bis 31. Oktober 2020 abzuschliessen seien, andernfalls die Baubewilligung erlösche und die Ersatzvornahme sowie die Wiederherstellung geprüft werde. Im ersten Urteil des Kantonsgerichts Luzern wurde dann die Frist für die Fertigstellung der Bauarbeiten auf den 30. Juni 2021 festgesetzt. Nachdem der Beschwerdeführer auch dieser gerichtlichen Anordnung nicht nachgekommen war, gewährte die Vorinstanz dem Beschwerdeführer eine Frist von vier Monaten zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustands (Abbruch des Rohbaus und Instandsetzung der Parzelle). Mit der während Hängigkeit des zweiten Beschwerdeverfahrens getroffenen Vereinbarung wurde dem Beschwerdeführer eine letzte Frist bis 31. März 2023 zur Fertigstellung der Bauarbeiten gesetzt.

Der Beschwerdeführer erhielt somit nicht nur wesentliche Verlängerungen betreffend die Frist zur Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands, sondern es wurde ihm immer wieder Gelegenheit gewährt, seine Bauten fertigstellen zu können. Dies geschah, obwohl das Kantonsgericht bereits rechtskräftig eine (in diesem Sinn letzte) Frist zur Fertigstellung der Bauarbeiten gemäss der Baubewilligung vom 18. Februar 2014 festgesetzt hatte. Dass die Vorinstanz trotzdem mit einer abschliessenden und klaren Regelung eine letzte Frist für die Fertigstellung der Bauten gemäss ursprünglicher Baubewilligung einräumte, verdeutlicht die auf Schonung bedachte Vorgehensweise und die Berücksichtigung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Beschwerdeführers. Die Vorgehensweise der Vorinstanz ist mit dem Gebot der Verhältnismässigkeit in zeitlicher Hinsicht ohne weiteres vereinbar.

7.2.
Soweit die Verhältnismässigkeit in sachlicher Hinsicht gerügt wird, stellt sich die Frage nach dem möglichen Alternativverhalten auf Seiten der Vorinstanz (Kriterium der Erforderlichkeit, vgl. E. 4.2). Wohl ist festzuhalten, dass die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands, welche sich hier als Rückbau der erstellten Gebäudeteile auswirkt, regelmässig einen schwerwiegenden Eingriff in die Rechtsposition einer Person bedeutet. Dies schliesst indessen die Verhältnismässigkeit der Anordnung nicht aus. Dies gilt selbst dann, wenn aus Sicht der Baupolizeibehörde eine solche Massnahme – etwa aus Rücksicht auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Betroffenen oder aus anderen Gründen – nicht als primär wünschenswert erscheint. Der Gesetzgeber sieht für Sachverhaltskonstellationen wie die vorliegende allein die Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands vor. Es ist denn auch nicht ersichtlich, inwiefern eine immerwährende Duldung einer Bauruine sich als verhältnismässige Massnahme erweisen könnte. Das öffentliche Interesse ist unter jedem Gesichtspunkt als ausgewiesen zu betrachten.

Der Beschwerdeführer bringt diesbezüglich vor, dass es an der Vorinstanz gewesen wäre, die fertiggestellte, mit einem Tor versehene Einstellhalle in einem nachträglichen Baubewilligungsverfahren separat zu bewilligen. Allerdings ist weder ersichtlich noch geltend gemacht, dass die Vorinstanz diesbezüglich ausreichend dokumentiert wurde. Hinzu kommt, dass es sich bei der Einstellhalle nicht um eine separate Baute handelt, welche losgelöst von den übrigen Gebäudeteilen bewilligt werden könnte.

7.3.
Der Beschwerdeführer macht ferner geltend, im Sinn einer milderen Massnahme hätte eine Anpassung der Vereinbarung geprüft werden müssen. Davon kann jedoch keine Rede sein. Wortlaut, Absicht und Zielsetzung der Vereinbarung sind unmissverständlich. Der Gemeinderat hatte sich verpflichtet, die darin festgelegte Frist (31. März 2023) nur bei höherer Gewalt nochmals zu prüfen. Solches ist weder aus den Akten ersichtlich noch macht der Beschwerdeführer entsprechende Umstände geltend. In der Vereinbarung wurde ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die rasche Fertigstellung ohne weitere Unterbrüche das zentrale Element darstellt (vgl. vi.Bel. 5). Deshalb musste dem Beschwerdeführer bewusst sein, dass die Vorinstanz im Fall einer weiteren Säumnis zu keinen weiteren Konzessionen mehr bereit sein würde und es auch nicht sein durfte. Es kann daher auch nicht als treuwidriges Verhalten gewertet werden, dass die Vor¬instanz dem Beschwerdeführer nicht nochmals vorgängig die Gelegenheit einräumte, sich zu äussern. Genauso wenig stand die Vorinstanz in der Pflicht, die gängigen Online-Portale auf allfällige Verkaufsdokumentationen der Grundstücke des Beschwerdeführers abzusuchen, um aus deren Publikation auf eine baldige Einzahlung des Betrags der Baukostenschätzung zu schliessen und aus diesem Grund mit dem Erlass ihrer Verfügung zuzuwarten.

Der Umstand, dass die Vorinstanz den Beschwerdeführer aufgefordert hatte, einen Betrag von Fr. 900'000.-- anstatt Fr. 860'000.-- auf das Konto einzubezahlen, ist nach Ausführungen der Vorinstanz auf ein Versehen zurückzuführen. Selbst wenn dem nicht so wäre, kann der Beschwerdeführer daraus nichts ableiten. Er verkennt völlig, dass die ganze Vereinbarung ein Entgegenkommen zu seinen Gunsten darstellt und er gehalten war, die Baukosten und die finanziellen Mittel sogleich sicherzustellen. Er hat jedoch "nur" Fr. 500'000.-- einbezahlt. Soweit der Beschwerdeführer geltend macht, seine Wohnung in Zug mittlerweile am 21. Juni 2023 – mithin erst nach Erlass des angefochtenen Entscheids – verkauft zu haben, wobei der Verkaufserlös tags darauf auf seinem Konto eingegangen sei, sodass er nun über die nötigen Mittel zur Sicherstellung des geforderten Betrags verfüge, vermag dies im vorliegenden Beschwerdeverfahren nichts zu ändern. Abgesehen davon, dass hierfür vom Beschwerdeführer keinerlei Belege aufgelegt werden, bestätigt dies, dass er jedenfalls bis zur vereinbarten letzten Frist bis 31. März 2023 seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen war. Unter diesen Umständen ist es geradezu verwegen, der Vorinstanz eine Vertragsverletzung zu unterstellen. Angesichts der Dokumentation über die Baukosten hätte im Übrigen der Beschwerdeführer, welchem der genaue Umfang des Betrags gemäss der Baukostenschätzung bekannt war, die Vorinstanz ohne weiteres über den "richtigen Sachverhalt" aufklären können.

Auch gestützt auf diese Ausführungen ist nicht erkennbar, inwiefern die Vorinstanz den Grundsatz der Verhältnismässigkeit verletzt hätte.

7.4.
Der Beschwerdeführer lässt schliesslich ausführen, dass ein Abbruch und, damit verbunden, ein Verlust der getätigten Investitionen schlicht nicht zumutbar sei. Wie erwähnt, handelt es sich bei der Verpflichtung zur Wiederherstellung um einen Eingriff, welcher sich dadurch akzentuiert, dass die bereits verbaute Investitionssumme von Fr. 1'400'000.-- beträchtlich ist. Dieses private und wirtschaftliche Interesse kann aber nicht dazu führen, die gesetzliche Ordnung nicht zu respektieren.

Das Kantonsgericht hielt bereits im Urteil 7H 20 70 vom 17. November 2020 fest, dass ein gewichtiges öffentliches Interesse, namentlich betreffend die Eingliederung und die Sicherheit, an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustands gegeben ist. Die Investitionen waren bereits zu jenem Zeitpunkt getätigt worden. Dass seither andere persönliche, bautechnische oder baurechtliche Umstände eingetreten wären, die unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit und der Gewichtung zwischen öffentlichem und privaten Interesse eine andere Beurteilung erforderlich machten, ist nicht ersichtlich. Der Beschwerdeführer vermag denn auch solche speziellen Entwicklungen oder Umstände nicht aufzuzeigen oder zu belegen. In diesem Zusammenhang reicht es nicht aus, darauf hinzuweisen, dass die Baukosten "mit erheblichen Zutun des Gemeinderats B.________ explodiert" seien und die Anschlussfinanzierung deshalb missglückt sei. Auch wenn der Bewilligungsprozess die Baukosten zu beeinflussen vermag, ändert dies nichts daran, dass der Beschwerdeführer als Bauherr die Verantwortung für die Projektfinanzierung trägt. Der Entscheid, ein Bauvorhaben zu realisieren, beinhaltet auch die Übernahme des Risikos, die Kosten auch dann tragen zu müssen, wenn sie – aus welchen Gründen auch immer – höher ausfallen als ursprünglich geplant. Die Verantwortung des Bauherrn für das Bauprojekt schliesst somit auch die Folgen einer unvollständigen Realisierung mit ein. Allein deswegen kann und darf ein gesetzwidriger Zustand nicht auf Jahre hin perpetuiert werden.

8.
Nach dem Gesagten erweist sich die Verwaltungsgerichtsbeschwerde als unbegründet und ist daher abzuweisen.

9.
Ausgangsgemäss sind die amtlichen Kosten von pauschal Fr. 3'000.-- dem Beschwerdeführer aufzuerlegen und dem Kostenvorschuss von Fr. 4'000.-- zu entnehmen (vgl. § 198 Abs. 1 lit. c VRG). Der Restbetrag von Fr. 1'000.-- ist ihm zurückzuerstatten.

Ein Anspruch auf Parteientschädigung besteht bei diesem Verfahrensausgang nicht. Der Gemeinderat B.________ ist als Vorinstanz und nicht als Partei an diesem Verfahren beteiligt. Zudem liess er sich auch nicht anwaltlich vertreten.