Gerichte

Merkblatt zur Praxis der Schlichtungsbehörde Miete und Pacht Mietzinsanfechtungen infolge Erhöhung des Referenzzinssatzes

Einigungen unter den Parteien sind jederzeit und damit auch im laufenden Schlichtungsverfahren möglich. Es empfiehlt sich, derartige Vergleichsgespräche umgehend aufzunehmen und nicht abzuwarten, bis die Parteien zur Schlichtungsverhandlung vorgeladen werden. Nachfolgende Darstellung unserer Praxis soll es den Parteien erleichtern, Einigungen ausserhalb des Verfahrens zu erzielen.

 

Anpassung an Referenzzinssatz und Teuerung

  • Eine Erhöhung des Referenzzinssatzes um 0.25% berechtigt die Vermieterschaft zu einer Erhöhung des Nettomietzinses um 3%.
  • Zusätzlich darf der Nettomietzins um 40% der Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise) angepasst werden.

 

Kostensteigerungen

  • Die allgemeine Kostensteigerung (insbesondere wegen Erhöhung von Gebühren, Abgaben, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten) kann zu einer weiteren Erhöhung des Nettomietzinses führen. Diese Kostensteigerungen müssen nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung mittels einer Durchschnittsrechnung über zwei Zeitperioden von 3 bis 5 Jahren konkret belegt und nachgewiesen werden (Art. 20 Abs. 1 VMWG). Derartige Berechnungen können im Detail aufwändig und komplex sein.
  • Im Sinne einer vereinfachten Handhabung orientiert sich die Schlichtungsbehörde bei beidseitiger Vergleichsbereitschaft an den nachfolgenden Werten:

Kriterien  Kostensteigerung/Jahr   
 bei Neubauten (d.h. Bauten bis zum Alter von 5 Jahren)  0.00%
 bei Mietverhältnissen, die vor weniger als 3 Jahren abgeschossen wurden  0.00%
 bei Bauten älter als 5 Jahre und Mietverhältnissen über 3 Jahren, wenn Kostensteigerungen glaubhaft* gemacht werden  0.25%
 im Ausnahmefall; bei Bauten älter als 10 Jahre, wenn wenig oder keine Nebenkosten separat abgerechnet werden und Kostensteigerungen glaubhaft* gemacht werden  0.50%

*glaubhaft machen:

keine Glaubhaftmachung: Vermieter/Verwaltung legt keinerlei Informationen oder sachdienliche Unterlagen vor

 

Verhandlungsbasis für

Glaubhaftmachung zumindest vorhanden: Vermieter/Verwaltung legt Informationen oder sachdienliche Unterlagen vor, jedoch lückenhaft

 

Wie weiter falls keine Einigung im Schlichtungsverfahren?

Kommt vor der Schlichtungsbehörde keine Einigung zu Stande, erhält der Vermieter die Klagebewilligung. Vor Gericht muss die Vermieterschaft für Kostensteigerungen detaillierte Belege einreichen (vgl. Art. 20 Abs. 1 VMWG). Pauschalen werden vor Gericht nur ausnahmsweise zugelassen.

 

Berechnungsbasis für Mietzinserhöhungen

Mietzinserhöhungen werden grundsätzlich von der letzten verbindlichen Mietzinsfestsetzung (gerichtlicher Vergleich, rechtskräftige Mietzinserhöhung oder Anfangsmietzins) her berechnet. Im Einzelfall kann aufgrund von konkreten Umständen ausnahmsweise anders vorgegangen werden.

 

Erneute Mietzinserhöhung während laufendem Schlichtungsverfahren

Ist bereits ein Schlichtungsverfahren hängig und wird erneut eine Mietzinserhöhung angezeigt, ist - sofern denn Anlass dazu besteht - auch die erneute Erhöhung des Mietzinses innert Frist anzufechten. Auch in diesem Fall ist es empfehlenswert, Vergleichsgespräche frühzeitig und damit vor Ansetzung der Schlichtungsverhandlung aufzunehmen. Solange die Anfechtungsverfahren nicht rechtsgültig abgeschlossen sind, ist nach wie vor der bisherige Mietzins geschuldet.

 

Einigungen ausserhalb des Schlichtungsverfahrens

Können sich die Parteien ausserbehördlich einigen, ist der Schlichtungsbehörde bitte umgehend die Vereinbarung bzw. der Klagerückzug mit Originalunterschriften per Post zuzustellen. Wichtig ist, dass alle im Verfahren beteiligten Personen den Vergleich unterzeichnen.

 

Schlichtungsbehörde Miete und Pacht des Kantons Luzern,

15. Januar 2024

 

 

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