Anpassung an den Referenzzinssatz
Basiert der Nettomietzins gemäss Mietvertrag oder aufgrund einer Mietvertragsänderung auf einem Referenzzinssatz von 1,75 Prozent oder höher, so können die Mieter die Herabsetzung des Nettomietzinses verlangen (Art. 270a Abs. 1 OR).
Die Mietzinssenkung muss zwingend schriftlich vorab von der Vermieterschaft verlangt werden. Wird dem Senkungsbegehren nicht oder nur teilweise entsprochen, kann die Mieterschaft innert 30 Tagen ein Schlichtungsgesuch bei der Schlichtungsbehörde einreichen
Anpassung an die Teuerung
Im Rahmen der Anpassung an den tieferen Referenzzinssatz darf die Vermieterschaft den Nettomietzins um 40% der Teuerung (Landesindex der Konsumentenpreise) anpassen.
Kostensteigerungen
Die allgemeine Kostensteigerung (insbesondere wegen Erhöhung von Gebühren, Abgaben, Versicherungsprämien und Unterhaltskosten) kann zu einer Erhöhung des Nettomietzinses führen. Diese Kostensteigerungen müssen nach bundesgerichtlicher Rechtsprechung mittels einer Durchschnittsrechnung über zwei Zeitperioden von 3 bis 5 Jahren konkret belegt und nachgewiesen werden (Art. 20 Abs. 1 VMWG). Liegt die letzte anfechtbare Mietzinsfestsetzung weniger als drei Jahre zurück, sind die Voraussetzungen für eine Verrechnung mit Kostensteigerungen grundsätzlich nicht gegeben. Sofern die letzte anfechtbare Mietzinsfestsetzung mehr als drei Jahre zurückliegt, ist eine Verrechnung mit Kostensteigerung grundsätzlich möglich.
Derartige Berechnungen könne im Detail aufwändig und komplex sein. Im Sinne einer vereinfachten Handhabung orientiert sich die Schlichtungsbehörde bei beidseitiger Vergleichsbereitschaft an den nachfolgenden Werten:
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Kriterien
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Kostensteigerung/Jahr
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bei Neubauten (d.h. Bauten bis zum Alter von 5 Jahren)
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0.00%
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bei Mietverhältnissen, die vor weniger als 3 Jahren abgeschossen wurden
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0.00%
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bei Bauten älter als 5 Jahre und Mietverhältnissen über 3 Jahren, wenn Kostensteigerungen glaubhaft* gemacht werden
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0.25%
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im Ausnahmefall; bei Bauten älter als 10 Jahre, wenn wenig oder keine Nebenkosten separat abgerechnet werden und Kostensteigerungen glaubhaft* gemacht werden
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0.50%
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*glaubhaft machen
Die Verhandlungsbasis für Glaubhaftmachung ist vorhanden, wenn die Vermieterschaft Informationen oder sachdienliche Unterlagen vorlegt.
Einigungen ausserhalb des Schlichtungsverfahrens
Können sich die Parteien ausserbehördlich einigen, ist der Schlichtungsbehörde umgehend die Vereinbarung bzw. der Klagerückzug mit Originalunterschriften per Post zuzustellen. Wichtig ist, dass alle im Verfahren beteiligten Personen den Vergleich unterzeichnen.
Schlichtungsbehörde Miete und Pacht des Kantons Luzern,
9. März 2025