Herabsetzungsbegehren nach Art. 270a OR infolge Senkung des hypothekarischen Referenzzinssatzes
Ausgangslage
Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat den hypothekarischen Referenzzinssatz per 4. März 2025 um 0,25 Punkte von 1,75 Prozent auf neu 1,5 Prozent gesenkt.
Wer hat gestützt auf diese Mitteilung des BWO Anspruch auf eine Mietzinssenkung?
Basiert der Nettomietzins gemäss Mietvertrag oder aufgrund einer Mietvertragsänderung auf einem Referenzzinssatz von 1,75 Prozent oder höher, so können die Mieter die Herabsetzung des Nettomietzinses verlangen (Art. 270a Abs. 1 OR).
Wie haben die Mieter vorzugehen?
Schritt 1
Die Mieter stellen ein schriftliches Herabsetzungsbegehren bei der Vermieterschaft, worin sie die Senkung des Nettomietzinses auf den nächstmöglichen Kündigungstermin verlangen.
Das Herabsetzungsbegehren hat schriftlich (zu Beweiszwecken idealerweise per Einschreiben) zu erfolgen und muss mit einer eigenhändigen Unterschrift versehen sein. Das Herabsetzungsbegehren muss vor Beginn der Kündigungsfrist bei der Vermieterschaft eintreffen. Ansonsten gilt die Mietzinsherabsetzung erst auf den nächstmöglichen Kündigungstermin.
Die Vermieterschaft muss innert 30 Tagen zum Herabsetzungsbegehren Stellung nehmen. Sie kann die Teuerung und die allgemeine Kostensteigerung mit dem Senkungsanspruch verrechnen, sofern diese gemäss bundesgerichtlicher Rechtsprechung und Art. 20 VMWG anhand einer Durchschnittsrechnung über zwei Zeitperioden von 3 bis 5 Jahren konkret belegt und nachgewiesen werden können.
Schritt 2
Antwortet die Vermieterschaft nicht innert Frist, so können die Mieter innert 30 Tagen seit Ablauf der 30-tägigen Stellungnahmefrist ein Herabsetzungsbegehren (Schlichtungsgesuch) bei der Schlichtungsbehörde Miete und Pacht einreichen.
Lehnt die Vermieterschaft das Herabsetzungsbegehren ab oder entspricht sie diesem nur teilweise, müssen die Mieter innert 30 Tagen nach Erhalt der Stellungnahme ein Herabsetzungsbegehren (Schlichtungsgesuch) bei der Schlichtungsbehörde Miete und Pacht einreichen.
Das Herabsetzungsbegehren an die Schlichtungsbehörde Miete und Pacht ist von sämtlichen im Mietvertrag aufgeführten Mietern und Solidarhaftenden handschriftlich zu unterzeichnen.